Титульная страница Отправить сообщение Карта сайта
О компанииУслугиОбъектыРазрешение конфликтовНаградыРекомендацииПубликации

Как бороться за свои жилищные права

В помощь тем, кто хочет сделать свой дом лучше

Ваша управляющая компания не работает? В доме холодно? Уборка проводится некачественно или нерегулярно? Не рассчитывают по счетчику? Разбито окно в подъезде? Не работает лифт? Протекает кровля? Мусор не вывезен? Сломан домофон? Переплачиваете за ЖКУ? Вода в подвале?

Узнайте, что следует сделать в такой ситуации. Предлагаем вам 4 возможности.

Возможность №1. Сообщить о нарушении и потребовать его устранения

    Ваши права нарушены, услуги не оказаны? Необходимо сообщить об этом в управляющую компанию и при необходимости в надзорные, контрольные и судебные органы власти.

    Порядок ваших действий должен быть следующим:

  • 1.Подать заявку в диспетчерскую службу управляющей компании либо обратится с письменной жалобой или заявлением. Срок ответа или реагирования на вашу жалобу не может превышать 20 дней.

    Где посмотреть подробности: п.40 постановления Правительства РФ №491 от 13.08.2006, п.31к постановление Правительства РФ №354 от 06.05.2011; ст.31 Закона о защите прав потребителей №2300-1 от 07.02.1992.

  • 2.Подать обращение в орган местного самоуправления (в администрацию округа или района) о невыполнении управляющей организацией своих обязанностей. ОМС обязан провести внеплановую проверку управляющей компании. Срок ответа на обращение гражданина не может превышать 30 дней.

    Где посмотреть подробности: ст.165 Жилищного кодекса РФ, ст.12 федерального закона РФ №59-ФЗ от 02.05.2006.

  • 3.Подать обращение в орган государственного жилищного надзора (Государственную жилищную инспекцию Московской области) о невыполнении управляющей организацией или органом местного самоуправления своих обязанностей. ОГЖН обязан провести внеплановую проверку управляющей компании или ОМС. Срок ответа на обращение гражданина не может превышать 30 дней.

    Где посмотреть подробности: ст.20 Жилищного кодекса РФ, ст.12 федерального закона РФ №59-ФЗ от 02.05.2006.

  • 4.Обратится в районный суд с иском о защите ваших прав.

    Где посмотреть подробности: ст.11 Жилищного кодекса РФ.

Возможность №2. Перезаключить договор управления

    Управляющая компания ссылается на отсутствие у вас права требовать услуги? Необходимо обеспечить должное количество ваших прав, перезаключив договор на управление.

    Порядок ваших действий должен быть следующим:

  • а. Запросить в управляющей компании текст договора управления. Возможно, там уже есть то, что вам нужно, а компания это скрывает.
  • б. Предложить управляющей компании ваши правки или новый текст договора. Договор должен соответствовать обязательным требованиям – см. ст.162 ЖК РФ и Приказ Минстроя России № 411/пр от 31.07.2014.
  • в. При необходимости совместно с управляющей организацией и заинтересованными соседями создать рабочую группу для выработки согласованного текста договора. Условия договора должны быть одинаковыми для всех жителей.
  • г. Утвердить текст договора на очередном или специальном общем собрании собственников. Собрание может быть созвано управляющей компанией или вами. Для нужного результата в нем должно принять участие более 50% площадей и большинство участвующих площадей должно проголосовать за новый текст договора.
  • д. Подписать обновленный договор управления с управляющей компанией.

    Где посмотреть подробности: ст.162 и ст.44-48 Жилищного кодекса РФ, Приказ Минстроя России № 411/пр от 31.07.2014.

Возможность №3. Сменить управляющую компанию

    Управляющая компания не готова менять договор или не может оказать качественные услуги? Необходимо ее сменить на более адекватную.

    Порядок ваших действий должен быть следующим:

  • а. Организовать инициативную группу жителей, которые разделяют ваше желание в смене управляющей компании. Обычно достаточно 5-7 человек. Это могут быть члены совета дома, старшие по подъездам или любые другие жители дома. Инициативная группа – ваш костяк. Большинство остальных жителей не будут глубоко разбираться в ситуации и согласятся с разумным мнением осведомленных членов инициативной группы.

    Внимание: не берите в группу жителей, связанных с управляющей компанией, или не разделяющих ваши взгляды на содержание дома. Такие люди легко разрушат вашу группу.

  • б. Предложить достойным управляющим компаниям рассмотреть возможность управления вашим домом.

    Внимание: найти управляющие компании можно через Интернет или, пригласить компании из домов, содержание которых вам нравится, или обратится в территориальный орган государственной жилищной инспекции, администрацию района или округа, общественную палату района или субъекта РФ. Достоверные рейтинги управляющих компаний в настоящее время отсутствуют.

  • в. Представить управляющим компаниям возможность осмотра дома, а также необходимую информацию: площади дома (квартир, нежилых помещений, мест общего пользования), ваши особые требования и условия, дополнительную информацию по просьбе компании. В случае необходимости запросить информацию можно официально у действующей управляющей компании. По итогам изучения управляющие компании должны подготовить предложения, включающие стоимость/смету и договор управления.

    Внимание: не беспокойтесь, что управляющая компания запросит какие-то данные, которых у вас нет или вы не сможете организовать осмотр закрытых технических помещений. Профессиональные давно работающие компании могут подготовить обоснованное предложение, полагаясь на свой опыт, знания и осмотр доступных элементов здания.

  • г. На заседании инициативной группы рассмотреть сделанные предложения, выбрать одну управляющую компанию, с которой вы хотите работать дальше. В случае необходимости провести с выбранной компанией переговоры по уточнению стоимости/сметы и договора управления.

    Договор управления должен соответствовать обязательным требованиям – см. ст.162 ЖК РФ и Приказ Минстроя России № 411/пр от 31.07.2014.

  • д. Созвать общее собрание собственников: выбрать место и время очной части собрания, сроки заочной части собрания, место сдачи бюллетеней (можно использовать почтовые ящики счетной комиссии или просить передать в квартиру), место размещения материалов к собранию, кандидатуры председателя собрания и счетной комиссии (обычно 3 человека), место хранения бюллетеней и протокола, повестку дня собрания; разослать всем собственникам помещений заказные письма с уведомлением о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до проведения собрания.

    Где посмотреть подробности: ст.44-48 Жилищного кодекса РФ, Приказ Минстроя России № 411/пр от 31.07.2014 (формы документов тут). Рекомендуем проводить собрание в самой удобной форме – очно-заочной.

  • е. Провести общее собрание собственников, на котором утвердить решение о смене управляющей компании, утвердить смету управления и текст договора управления. Для нужного результата в собрании должно принять участие более 50% площадей и большинство участвующих площадей должно проголосовать за предложенные решения. Счетная комиссия производит подсчет результатов и готовит протокол собрания.
  • ж. Предоставить протокол общего собрания старой и вновь избранной управляющим компаниям, в государственную жилищную инспекцию, орган муниципального самоуправления (в администрацию округа или района). В силу возможности участвовать в смене компаний, от лица жителей участвовать в актировании состояния дома и показаний приборов учета на момент смены компаний.

    Где посмотреть подробности: п.18, 19-23 постановления Правительства РФ №416 от 15.05.2013, п.10 ст.162 Жилищного кодекса РФ.

  • з. Контролировать работу новой управляющей компании, жить в ухоженном доме.

Возможность №4. Изменить форму управления и создать ТСН (бывшее ТСЖ)

    Не хотите искать управляющую компанию? Готовы взять ответственность на себя? Необходимо создать товарищество собственников недвижимости и управлять через него.

    Внимание: это самая эффективная форма управления только в случае если в доме есть ответственный собственник готовый стать председателем ТСН, в постоянном режиме (минимум 30% рабочего времени) заниматься проблемами дома, брать на себя ответственность, принимать решения и добиваться их исполнения. При этом должность председателя ТСН обычно не оплачиваемая, председатель ТСН не может работать в ТСН по трудовому договору (п.3.1. ст.147 Жилищного кодекса РФ).

    Порядок ваших действий должен быть следующим:

  • а. Организовать инициативную группу жителей, которые разделяют ваше желание в создании ТСН. Обычно достаточно 5-7 человек. Это могут быть члены совета дома, старшие по подъездам или любые другие жители дома. Инициативная группа – ваш костяк, будущее правление ТСН. Большинство остальных жителей не будут глубоко разбираться в ситуации и согласятся с разумным мнением осведомленных членов инициативной группы.

    Внимание: не берите в группу жителей, связанных с управляющей компанией, или не разделяющих ваши взгляды на содержание дома. Такие люди легко разрушат вашу группу.

  • б. На заседании инициативной группы выбрать кандидатуры будущего правления ТСН (5-7 человек), ревизионной комиссии ТСН (1-3 человека), название ТСН, обсудить и составить проект устава ТСН.

    Внимание: проект устава ТСН можно найти в интернете.

  • в. Созвать общее собрание собственников: выбрать место и время очной части собрания, сроки заочной части собрания, место сдачи бюллетеней (можно использовать почтовые ящики счетной комиссии или просить передать в квартиру), место размещения материалов к собранию, кандидатуры председателя собрания и счетной комиссии (обычно 3 человека), место хранения бюллетеней и протокола, повестку дня собрания; разослать всем собственникам помещений заказные письма с уведомлением о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней до проведения собрания.

    Где посмотреть подробности: ст.44-48 Жилищного кодекса РФ, Приказ Минстроя России № 411/пр от 31.07.2014 (формы документов тут). Рекомендуем проводить собрание в самой удобной форме – очно-заочной.

  • г. Провести общее собрание собственников, на котором утвердить решение о создании ТСН (включая название, устав, лицо ответственное за регистрацию), смене формы управления домом на управление через ТСН. Для нужного результата в собрании должно принять участие более 50% площадей и более 50% всех площадей должно проголосовать за создание ТСН. Счетная комиссия производит подсчет результатов и готовит протокол общего собрания.

    Внимание: для создания ТСН надо больше голосов собственников чем для смены управляющей компании, поэтому создать ТСН сложнее, чем сменить управляющую компанию.

  • д. Предоставить протокол общего собрания старой и вновь избранной управляющим компаниям, в государственную жилищную инспекцию, орган муниципального самоуправления (в администрацию округа или района). Зарегистрировать ТСН в налоговой инспекции (представить заявление, устав, оплатить пошлину). Согласовать со старой управляющей компанией сроки и порядок передачи управления домом. Подготовится к смене формы управления: набрать в штат нужных сотрудников, закупить расходные материалы, форму, инструментарий, обустроить рабочие места, организовать связь (диспетчерскую), уведомить коммунальных поставщиков о смене формы управления, заключить договоры со специализированными подрядчиками (мусор, лифты, пожарная сигнализация, расчетный центр, аварийная и др.).

    Где посмотреть подробности: п.18, 19-23 постановления Правительства РФ №416 от 15.05.2013, п.10 ст.162 Жилищного кодекса РФ.

  • е. Принять дом в управление: принять техническую документацию сверив полноту и корректность, принять механические и электронные ключи от помещений и систем сверив полноту и работоспособность, принять организационную документацию (сведения о жителях, арендаторах общего имущества и др.), проверить и заактировать техническое состояние дома (общего имущества: помещений, конструкций и технических систем), принять движимые материальные ценности, относящиеся к дому в случае их наличия (пожарные шланги, огнетушители, принтер в ИТП и т.п.), снять показания всех приборов учета на момент смены формы управления.

    Где посмотреть подробности: п.18, 19-23 постановления Правительства РФ №416 от 15.05.2013, п.10 ст.162 Жилищного кодекса РФ, письма министерства регионального развития № 14313-РМ/07, 14314-РМ/07, 14316-РМ/07 от 20.12.2006. К сожалению, процедура смены формы управления в законодательстве РФ четко не прописана.

  • ж. Управлять домом надлежащим образом. Заключить договоры с коммунальными поставщиками (вода, тепло, электро, газ). Провести технический аудит дома, составить план исправления дефектов. Вести бухгалтерский и налоговый учет. Осуществлять раскрытие информации на сайтах, информационных досках и по запросам собственников. Вести реестр членов ТСН. Отчитываться перед собственниками и членами ТСН на ежегодных собраниях. Бороться и судится с должниками по оплате ЖКУ. Рекомендуем заключить договор на страхование гражданской ответственности ТСН, чтобы иметь финансовые средства для устранения материальных последствий некорректного управления (возможные заливы, скачки напряжения, падения наледи и т.п.).

    Где посмотреть подробности: разделы 6 и 8 Жилищного кодекса РФ, постановление Правительства РФ №416 от 15.05.2013, постановление Правительства РФ №731 от 23.09.2010, постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006, постановление Правительства РФ №354 от 06.05.2011, закон РФ №2300-1 от 07.02.1992 и другие.

Действуя активно и вместе со своими соседями вы сможете сделать свой дом лучше.

© «Альтернативные Системы», 2017
Яндекс.Метрика